2019-06-14

香港地產市場經得起考驗

今年以來,恆生指數地產分類指數仍然跑贏大市,表現是各分類指數中最好。早前,有地產發展商高銀金融(530.HK)投得啟德商業地皮,最終選擇不完成交易,更表示對香港的經濟前景有疑慮,本地地產股即時受壓。毫無疑問,這不是一個好消息,特別是在今天複雜的政經形勢之下,難免讓人有悲觀的聯想。然而,若冷靜地思考,香港的地產市場仍是會經得起考驗。

過去五年,香港遇過不少的政經事件,包括佔中、內地股市急挫、英國脫歐、聯儲局加息縮表,以至去年的貿易戰等等,但本地地產市場整體是平穩偏好,不曾出現恐慌。即使去年樓價有所調整,只屬正常幅度的一成之內,而且交投有序,反映市場心態強韌,對優質資產的信心未曾動搖。

目前,市場憧憬聯儲局第三季減息,內地貨幣政策是適度寬鬆,而其他經濟體如歐盟日本等,都隨時有穩定經濟的準備。雖然貿易形勢緊張及科技戰升級,但主要央行也在及時調整政策,經濟震盪的衝擊將得到紓緩,亦會減低資產市場的波動,這是本地地產市場仍會表現堅穩的基礎。

近期,本地同業拆息持續高企,樓宇按揭相關的一個月拆息普遍在2厘以上,亦曾創11年高位,有人擔心香港有加息壓力。事實上,現時銀行體系的資金結餘仍然超過700億港元,十分充裕之餘亦未見資金外流,經濟不強亦不會導致貸款需求急升,銀行加息的誘因並非想像中大。美國早輪的加息週期,香港的最優惠利率只加了1/8厘,這次美國若真的減息,香港未必可以跟減,最大可能是現時相對低的利率仍可保持不變,這是支撐資產市場的重要一環。

這次選擇不完成地皮交易的地產商是一家中小型地產商,市值約160億港元,其啟德地皮是商業及酒店用地,整個項目的預計投資金額約180億港元,商業項目的投資期長及資金回籠較慢,對中小型發商的資金壓力較大,這可能是其退出的真正原因,並非意味地產市道轉勢急挫。當該地皮重新招標,市場反應及中標價是否大幅回落,才更具指標性。

政治事件或環球貿易問題,當然會影響市場情緒及信心,但不具決定性。只要香港作為國際金融中心的地位不變,資產市場可消化目前的短暫衝擊。今年以來,領展(823.HK)及港鐵(66.HK)均表現強勢,正好說明資金偏好擁有優質資產的企業。處於歷史高位的樓價,估計有調整空間,而優質本地地產股,短暫受壓後還可重展升勢。

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