2019-10-18

本地地產股最壞時刻已過

恆指近期轉穩,升勢延續,資金亦開始分散部署,反映入市信心逐步增加。硬脫歐風險減退,英鎊回升,也帶動匯控反彈;而內銀、內險及內房等傳統板塊亦跟隨市場氣氛改善及人民幣預期轉強而向好。此外,特首公布期任內第三份施政報告,重點是增加房屋供應,帶來市場驚喜,也令弱勢多時的本地地產股急彈,由於其資產淨值折讓平均達40%,估值處歷史低水平,估計短線仍有反彈空間。

香港政府發佈最新《施政報告》,住房政策為市場關注焦點。除了此前傳聞的運用《收回土地條例》收回私人土地興建公屋、居屋及首置外,政府提出放寬首次置業人士的按揭保險計劃,降低購房的首付門檻。消息刺激沉寂多時的本地地產股走升,龍頭開發商新地(16.HK)、新世界(17.HK)當日一度升約5%,本地地產經紀行美聯集團(1200.HK)急升逾10%。

自6月社會陷入嚴重分歧以來,地產市場的氣氛較受影響,整體成交下滑,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)從高位跌約4%,但較去年底仍錄得升幅。全球經濟放緩及貿易爭端不斷,令不少開發商近期推出的新盤定價保守,並推出多項優惠吸引買家,惟新盤銷情已降溫,銷售比率也在下降。雖然房供應仍難以滿足需求,但市場信心脆弱令樓價下行壓力積聚。

 不過施政報告的措施卻成為及時雨,重建市場信心。新措施當中,容許首次置業人士可申請最高9成按揭貸款,樓價上限由現時400萬元提升到800萬元,而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升到1,000萬元,後者包括自用樓換樓按揭。新措施對首期不足,收入卻比較穩定的家庭而言,是有幫助;更重要的,是重啟市場的換樓鏈,刺激二手房的購買需求,扭轉二手業主不斷降價求售的惡性循環,從而令樓市回復穩定。

 而二手樓市場回暖,也會刺激新樓銷售,對本地地產商是一大利好。不過,首付門檻降低的同時,借貸壓力測試難度並未減輕,以800萬的住房計,還款期30年,每月供款達近2.9萬,收入要求約7.5萬,政策實際受惠的人數有待觀察。此外,目前環球經濟下行,若社會動蕩持續,不少人對購房的觀望態度不會因政策調整而馬上改變,短期內對市場的實質影響不大,但提供了炒作及反彈藉口。

 比起政策調整,更值得留意的是,目前依然是低息環境,美聯儲月底可能再減息,為資產價格提供有力支持,加上中美貿易談判取得了階段性進展,而英國脫歐談判亦有突破,若四季度這些不明朗定因素得到暫時性的解決,則恆指有望延續反彈勢頭。對本地產股而言,最壞時刻或許已過,未來有追落後及估值修復的機會,首選新地(16.HK)、恒地(12.HK)、領展(823.HK)。

 

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