英皇证券每周策略 - 政策「组合拳」撑内房 唯市场避险情绪仍浓
英皇证券研究部
1月美国通胀较预期高，降温速度减，美联储官员续释出加息的讯号，10年长债息回升，市场已倾向六月时仍会加息，而年底减息机会则下降。此外，这星期金管局再度承接港元沽盘，资金有流出压力。从宏观经济而言，目前通胀、利率未形成全面回落的趋势，本地地产股过去三个月，在通关及经济复常的憧憬下，股价普遍反弹，惟现时看来面临逆风，短线需消化市场沽压。
中港股市开年不振，市场观望情绪浓厚，转向高息公用股、「中特估」概念避险。虽然市场信心不足，但政策层面持续释放宽松信号。政府接连出招，加快落实协助房企去库存政策，包括上月重启PSL(抵押补充贷款)，上周推出《关于加快发展保障性租赁住房的意见》及广州率先推进房票安置模式等。唯市场反应冷淡，仍等待数据给予更多信心。
即便去年内地已放宽楼市调控政策，房地产市场却未见好转，更成为阻碍疫后经济复苏的一大障碍。上月召开的中央经济工作会议提出加快保障性住房政策、「平急两用」公共基础设施建设、城中村改造等「三大工程」，为稳定房地产市场提供了新方向。而最近推出的各种政策，正是对这一方向的细化执行。
比如时隔一年重启PSL，为地方政府进行三大工程提供了资金。PSL是央行结构性货币政策工具之一，于2014年创设，当时主要用于支持棚户区改造。央行在14、15年分别投放PSL资金3831亿元(人民币·下同)和2628亿元，透过棚改货币化安置，拉动地产销售和投资，在2015年中带动住房价格指数明显修复。而上月央行净新增PSL 3500亿元，单月新增额处于历史第二高水平，发出新一轮PSL资金投放信号，料为进行三大工程提供资金来源。
此外，国务院发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，支持企业将市面上的商品房库存转售为租。其中提及对这类「卖转租」楼盘，商业银行提供不超过物业评估价值的80%贷款额度，贷款年期最长不超过20年。这将有利于舒缓市场的流动性问题，对一些资金链紧张的房企，透过滞销楼盘「卖转租」从银行获得贷款，可盘活项目资金，避免债务违约。
向来作为先行先试示范的广州、深圳，更一马当先，深圳拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%的建筑面积；广州在荔湾区旧改展开房票安置模式试点，发出全市第一张房票。这为住宅市场消化库存增加渠道，也能拉动投资，稳定经济。
政策利好因素不少，市场却几乎毫无反应，也许因前几轮政策效果不如人意，或因开年即传来中植集团破产清算消息，令投资者戒心大增。唯需留意，港股经过连续四年下跌，估值已十分吸引，一旦看到内地刺激政策带来效果，或美国经济有明显放缓迹象，港股将有短线反弹机会。