万科(2202.HK)上半年业绩企稳

英皇证券研究部

尽管内房尚受债务及宏观环境困扰，龙头万科上半年营收及纯利均稳中有升，集团管理层表示，料下半年业务表现优于上半年，唯毛利率短期仍受压。可留意股价表现。

万科上半年实现营业收入2069.2亿元(人民币·下同)，同比增长23.8%﹔纯利122.2亿元，同比增长10.6%。其中房地产开发业务结算收入1,788.8亿元，同比增长23.9%；物业服务的收入增速为42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入增速分别为39.1%、12.3%和10.4%。

上半年实现11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。实现竣工面积1443.7万平方米，同比增长17.8%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

地产开发部分的毛利率较2021年同期下降2.2个百分点，管理层认为楼市已见底，但复苏将是缓慢而温和的过程。虽然6月受疫情回补影响，有较明显回升，但7、8月在烂尾楼断供事件后，出现较大落差。下半年在市场整体回升和公司调整销售激励政策情况下，料销售表现优于上半年。

公司财政状况稳健，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%﹔持有资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元﹔净负债率35.5%，在「三条红线」中保持绿档。

集团下半年将分拆物管公司万物云于香港上市，市场消息拟集资20亿美元，可释放其内部价值。集团目前估值吸引，市帐率约0.6，7月以来受内地烂尾楼风波影响，股价随市场走低，但作为有国资背景的企业，表现更稳健，可趁低吸纳，暂上望HK$18，跌破HK$13.5止蚀。