中海物业(2669.HK) - 中期业绩反映营运韧性

英皇证券研究部

九月开局，市场表现反复偏淡，资金转向绩优股。中海物业，具央企背景的物管公司，今年以来，在内房大弱势下仍跑赢大市，表现相当不俗，中期业绩也反映营运韧性，料绩后走势反复向好。

中海物业营业额58.1亿港元(下同)，按年升35.3%。纯利5.2亿元，按年升32.7%；每股盈利15.87仙。派中期息4仙，按年升33.3%。期内，整体毛利较去年同期上升27.1%至8.77亿元，毛利率下跌1个百分点至15.1%。

在管面积约为2.87亿平米，包括在管卖场项目数达 393 个，在管物业项目 1,451 个。在管面积相较去年底增10.5%。其中，新增项目之64.7%来自独立第三方，反映中海物业的品牌认受性高，具市场竞争力。此外，中海物业财务状况稳健，处于净现金状况，流动资产净值为27.2亿元。

内房板块疲弱，惟独是央企背景的内房商及物管商具抗逆力，显示市场资金或开始炒底内房、物管，而最先部署在央企相关股，中海物业或是重点之一。过去三年，中海物业盈利增长保持在三成以上，这次中期仍保持盈利增速，其降本增效的执行力值得信赖，加上具品牌竞争力开发第三方物管业务，当内地房产市场回稳，中海物业更具能力拓展业务，推动增长。现价预期市盈率约22倍，估值并不昂贵，建议HK$8.4吸纳，目标为HK$10.0，止蚀为HK$7.6。