新鸿基地产(16.HK)- 消化加息因素动力转强

英皇证券研究部

虽然美国9月核心CPI创40年高位，但美股反而出现坏消息入货，反映投资者已充份消化年底再加息1.25%的因素。此外，本地地产股近期有逆市表现，下周施政报告有望减辣税，对板块有利。新地资产组合平衡，租金收入稳健，估值具抗跌，料可反复回升。

市场传政府正考虑放宽针对非永久居民买楼时需额外支付15%印花税的规定，当这类买家在港停留一定年期后，有机会获退还部分或全数税款；同时，政府有意对13个行业聘请外来员工时，放宽雇用条件和签证限制。预期在利好政策憧憬下，本地地产股偏好。

虽然今年楼价已跌近一成，但香港整体的负担能力仍强。由于香港资金相对充裕，这轮最优惠利的上升幅度，很大可能仍低于美股，至今美息升约3厘，最优惠利率只升1/8厘，而银行仍在抢占楼按业务，楼市的展望，不似股市的悲观。

基本面方面，新地全年营业额777.5亿元，按年跌8.8%。纯利255.6亿元，按年跌4.2%；每股盈利8.82元。维持派末期息3.7元。撇除物业重估的核心溢利录得287亿元，按年下跌3.8%。净租金收入按年上升1%至192.5亿元，在疫情下表现具韧性。

香港在准备全面对外复常，经济及消费将回暖，有利新地的商场表现，对租户的补贴将有所减少。现价较资产净值折让50%，息率逾5厘，估值具抗跌力，而行业有正面消息，短线可反复再上。建议可于HK$90吸纳，上望HK$105，止蚀定于HK$82.0。