龙湖集团(960.HK)行业危机重重、业绩展现韧性

英皇证券研究部

近期内房为市场焦点，投资者担心债务危机会不断蔓延，甚至指向财务相对稳健的龙湖。龙湖亦刚公布中期业绩，展现相当韧性，股东应占溢利80.6亿元(人民币．下同)，按年增长7.7%，核心权益后利润率为10.6%，每股基本盈利131.6分；中期息每股派32分，按年跌3%。

期内，收入620.4亿元，按年跌34.6%，整体毛利率为22.4%；租金收入为人民币63.3亿，按年有所增长，整体出租率为95.4%；服务业务及其他为人民币58.4亿元，较上年同期增长13.0%， 主要反映物管业务，龙湖在管面积约3.5亿平方米。

合营企业的贡献主要来其49.9%权益的苏州东方铁塔等项目，除税后溢利为人民币11.2亿元；联营企业的贡献主要来其30.0%权益的北京四道桥等项目，除税后溢利为人民币2.7亿元。

截至6月底，龙湖土地储备合计5,489万平方米，权益面积为3,816万平方米，覆盖环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区。期内，新增收购土地储备总建筑面积为257万平方米，平均成本为每平方米人民币9,744元。

资产负债表相对稳健，净负债率（负债净额除以权益总额）为57.2%，在手现金为人民币724.3亿元。借贷总额为人民币2,070.9亿 元，平均借贷成本为年利率4.26%；平均贷款年限为7.19年。

单论业绩，龙湖表现属平稳，特别受惠首季的内房销售，而期内合同销售为985亿，按年增长14.8%，惟市场仍担心近期销售疲弱，或影响其流动性，因此绩后受压。惟从合约销售、购地表现及净负债率看，龙湖的营运已进入低杠杆、低成本、强运营、正现金流的发展模式。行业虽然持续动荡，但龙湖已隐现长线价值。