领展(823.HK) - 美国长息跌，估值有望修复

英皇证券研究部

对于中港股市而言，2023年不是容易的一年，即使是疫后复常，经济反弹动力不似预期；即使是美利率行将见顶，恒指亦无力大规模反攻；即使内地出台众多支持内房的政策，购房意欲也一直低迷。当前经济的实况是韧性有待改善、信心低迷及投资者对中资股的偏好改变，导致恒指不断寻底。传统上，年底有粉饰活动，惟今年情况有别，料长假前交投更淡，也欠缺大行情，续以板块轮动为主，以目前形势，明年或提早减息，本地公用股较可取，领展可留意。

领展是亚洲知名上市REITs，持有物业包括商场、街市、停车场和写字楼，主要位于香港、北京、上海及部分海外地区。至今年九月底，领展的物业组合价值达2380亿元，香港及内地分别占价值的75.7%及13.3%，物业组合以民生相关为主，抗经济逆境的强韧性强。

领展中期业绩略胜预期，收益为67.2亿元，按年增长11%，物业收入净额50.6亿元，同比增长10.4%；期内每基金单位分派为130.08仙，若撇除供股影响，按年增长0.4%。香港零售物业的租用率保持于98%；内地零售物业也达95.8%。此外，领展财务状况稳健，可抵御高利率环境，净负债比率只约18%，EBITDA利息覆盖率达4.3倍。

影响领展的最重要因素之一，是美国长期利率趋势。以目前美国经济数据评估，美联储进一步加息的空间不大，因通胀率已呈逐步回落之势，本周10美债息更跌破4厘。利率环境趋稳定及清晰，领展可吸引偏重盈利可预测性高及可持续稳定派息企业的资金。现价计，领展较其资产净值折让47%，息率近7%，已具吸引力，可作中线部署。