英皇證券每周策略 - 政策「組合拳」撐內房 唯市場避險情緒仍濃
英皇證券研究部
中港股市開年不振，市場觀望情緒濃厚，轉向高息公用股、「中特估」概念避險。雖然市場信心不足，但政策層面持續釋放寬鬆信號。政府接連出招，加快落實協助房企去庫存政策，包括上月重啟PSL(抵押補充貸款)，上周推出《關於加快發展保障性租賃住房的意見》及廣州率先推進房票安置模式等。唯市場反應冷淡，仍等待數據給予更多信心。
即便去年內地已放寬樓市調控政策，房地產市場卻未見好轉，更成為阻礙疫後經濟復甦的一大障礙。上月召開的中央經濟工作會議提出加快保障性住房政策、「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等「三大工程」，為穩定房地產市場提供了新方向。而最近推出的各種政策，正是對這一方向的細化執行。
比如時隔一年重啟PSL，為地方政府進行三大工程提供了資金。PSL是央行結構性貨幣政策工具之一，於2014年創設，當時主要用於支持棚戶區改造。央行在14、15年分別投放PSL資金3831億元(人民幣·下同)和2628億元，透過棚改貨幣化安置，拉動地產銷售和投資，在2015年中帶動住房價格指數明顯修復。而上月央行淨新增PSL 3500億元，單月新增額處於歷史第二高水平，發出新一輪PSL資金投放信號，料為進行三大工程提供資金來源。
此外，國務院發布的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，支持企業將市面上的商品房庫存轉售為租。其中提及對這類「賣轉租」樓盤，商業銀行提供不超過物業評估價值的80%貸款額度，貸款年期最長不超過20年。這將有利於舒緩市場的流動性問題，對一些資金鏈緊張的房企，透過滯銷樓盤「賣轉租」從銀行獲得貸款，可盤活項目資金，避免債務違約。
向來作為先行先試示範的廣州、深圳，更一馬當先，深圳擬出新規推進城中村改造，涉全市約40%的建築面積；廣州在荔灣區舊改展開房票安置模式試點，發出全市第一張房票。這為住宅市場消化庫存增加渠道，也能拉動投資，穩定經濟。
政策利好因素不少，市場卻幾乎毫無反應，也許因前幾輪政策效果不如人意，或因開年即傳來中植集團破產清算消息，令投資者戒心大增。唯需留意，港股經過連續四年下跌，估值已十分吸引，一旦看到內地刺激政策帶來效果，或美國經濟有明顯放緩跡象，港股將有短線反彈機會。