萬科(2202.HK)上半年業績企穩

英皇證券研究部

儘管內房尚受債務及宏觀環境困擾，龍頭萬科上半年營收及純利均穩中有升，集團管理層表示，料下半年業務表現優於上半年，唯毛利率短期仍受壓。可留意股價表現。

萬科上半年實現營業收入2069.2億元(人民幣·下同)，同比增長23.8%﹔純利122.2億元，同比增長10.6%。其中房地產開發業務結算收入1,788.8億元，同比增長23.9%；物業服務的收入增速為42.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營等業務的收入增速分別為39.1%、12.3%和10.4%。

上半年實現11.5萬套住宅的平穩交付，35%交付批次實現交房即交証，較2021年全年的比例提升10個百分點。實現竣工面積1443.7萬平方米，同比增長17.8%，預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

地產開發部分的毛利率較2021年同期下降2.2個百分點，管理層認為樓市已見底，但復甦將是緩慢而溫和的過程。雖然6月受疫情回補影響，有較明顯回升，但7、8月在爛尾樓斷供事件後，出現較大落差。下半年在市場整體回升和公司調整銷售激勵政策情況下，料銷售表現優於上半年。

公司財政狀況穩健，經營性現金淨流入82.9億元，同比增長22.2%﹔持有資金1410.7億元，遠高於短期借款和一年內到期的有息負債總和626.4億元﹔淨負債率35.5%，在「三條紅線」中保持綠檔。

集團下半年將分拆物管公司萬物雲於香港上市，市場消息擬集資20億美元，可釋放其內部價值。集團目前估值吸引，市帳率約0.6，7月以來受內地爛尾樓風波影響，股價隨市場走低，但作為有國資背景的企業，表現更穩健，可趁低吸納，暫上望HK$18，跌破HK$13.5止蝕。