新鴻基地產(16.HK)- 消化加息因素動力轉強

英皇證券研究部

雖然美國9月核心CPI創40年高位，但美股反而出現壞消息入貨，反映投資者已充份消化年底再加息1.25%的因素。此外，本地地產股近期有逆市表現，下週施政報告有望減辣稅，對板塊有利。新地資產組合平衡，租金收入穩健，估值具抗跌，料可反覆回升。

市場傳政府正考慮放寬針對非永久居民買樓時需額外支付15%印花稅的規定，當這類買家在港停留一定年期後，有機會獲退還部分或全數稅款；同時，政府有意對13個行業聘請外來員工時，放寬僱用條件和簽證限制。預期在利好政策憧憬下，本地地產股偏好。

雖然今年樓價已跌近一成，但香港整體的負擔能力仍強。由於香港資金相對充裕，這輪最優惠利的上升幅度，很大可能仍低於美股，至今美息升約3厘，最優惠利率只升1/8厘，而銀行仍在搶佔樓按業務，樓市的展望，不似股市的悲觀。

基本面方面，新地全年營業額777.5億元，按年跌8.8%。純利255.6億元，按年跌4.2%；每股盈利8.82元。維持派末期息3.7元。撇除物業重估的核心溢利錄得287億元，按年下跌3.8%。淨租金收入按年上升1%至192.5億元，在疫情下表現具韌性。

香港在準備全面對外復常，經濟及消費將回暖，有利新地的商場表現，對租戶的補貼將有所減少。現價較資產淨值折讓50%，息率逾5厘，估值具抗跌力，而行業有正面消息，短線可反覆再上。建議可於HK$90吸納，上望HK$105，止蝕定於HK$82.0。