越秀地產(123.HK)- 央企背景、資產負債表穩健

英皇證券研究部

港股在騰訊帶動下出現較佳的技術性反彈，市場已消化加息及外資流出等負面因素，投資者悲觀過度，低殘板塊有回穩機會。最近內房遭洗倉，沽壓甚至蔓延至央企，若市況回穩，央企內房將率先反彈，越秀地產料是受惠者。

越秀地產今年絕大部份時間跑贏大市，直至10月中後期，股價持續急挫，走勢並不尋常，估計是市場恐慌及外資大幅減持中資股所累，與基本面無關。越秀地產母公司是廣州市政府，背景雄厚，也無流動性的疑慮。

論基本面，越秀地產9月實現合同銷售（連同合營項目）金額約166.81億人民幣(下同)，按年上升178%；今年首九個月，累計合同銷售金額796.74億元，上升12%，涉及銷售面積278萬平方米，上升7%。累計合同銷售金額約佔2022年合同銷售目標1,235億元的65%。數據反映其樓盤質素及現金流狀況俱佳。

越秀具企背景，其公共導向型開發(TOD)項目深受市場歡迎，資產負債表亦勁，截至六月底，資本結構穩，總額約為人民幣390億，資產負債率為69.4%，淨借貸比率為59%，現金短債比為1.45倍，三道紅線指標均保持綠檔。現價資產淨值折讓高達60%，息率9厘，與強勁基本面絕不匹配，當恐慌過後，料可大幅反彈，建議HK$6.5吸納，短線目標HK$7.5，止蝕為HK$6.0。