龍湖集團(960.HK)行業危機重重、業績展現韌性

英皇證券研究部

近期內房為市場焦點，投資者擔心債務危機會不斷蔓延，甚至指向財務相對穩健的龍湖。龍湖亦剛公布中期業績，展現相當韌性，股東應佔溢利80.6億元(人民幣．下同)，按年增長7.7%，核心權益後利潤率為10.6%，每股基本盈利131.6分；中期息每股派32分，按年跌3%。

期內，收入620.4億元，按年跌34.6%，整體毛利率為22.4%；租金收入為人民幣63.3億，按年有所增長，整體出租率為95.4%；服務業務及其他為人民幣58.4億元，較上年同期增長13.0%， 主要反映物管業務，龍湖在管面積約3.5億平方米。

合營企業的貢獻主要來其49.9%權益的蘇州東方鐵塔等項目，除稅後溢利為人民幣11.2億元；聯營企業的貢獻主要來其30.0%權益的北京四道橋等項目，除稅後溢利為人民幣2.7億元。

截至6月底，龍湖土地儲備合計5,489萬平方米，權益面積為3,816萬平方米，覆蓋環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區。期內，新增收購土地儲備總建築面積為257萬平方米，平均成本為每平方米人民幣9,744元。

資產負債表相對穩健，淨負債率（負債淨額除以權益總額）為57.2%，在手現金為人民幣724.3億元。借貸總額為人民幣2,070.9億 元，平均借貸成本為年利率4.26%；平均貸款年限為7.19年。

單論業績，龍湖表現屬平穩，特別受惠首季的內房銷售，而期內合同銷售為985億，按年增長14.8%，惟市場仍擔心近期銷售疲弱，或影響其流動性，因此績後受壓。惟從合約銷售、購地表現及淨負債率看，龍湖的營運已進入低槓桿、低成本、強運營、正現金流的發展模式。行業雖然持續動盪，但龍湖已隱現長線價值。