領展(823.HK) - 美國長息跌，估值有望修復

英皇證券研究部

對於中港股市而言，2023年不是容易的一年，即使是疫後復常，經濟反彈動力不似預期；即使是美利率行將見頂，恆指亦無力大規模反攻；即使內地出台眾多支持內房的政策，購房意慾也一直低迷。當前經濟的實況是韌性有待改善、信心低迷及投資者對中資股的偏好改變，導致恆指不斷尋底。傳統上，年底有粉飾活動，惟今年情況有別，料長假前交投更淡，也欠缺大行情，續以板塊輪動為主，以目前形勢，明年或提早減息，本地公用股較可取，領展可留意。

領展是亞洲知名上市REITs，持有物業包括商場、街市、停車場和寫字樓，主要位於香港、北京、上海及部分海外地區。至今年九月底，領展的物業組合價值達2380億元，香港及內地分別佔價值的75.7%及13.3%，物業組合以民生相關為主，抗經濟逆境的強韌性強。

領展中期業績略勝預期，收益為67.2億元，按年增長11%，物業收入淨額50.6億元，同比增長10.4%；期內每基金單位分派為130.08仙，若撇除供股影響，按年增長0.4%。香港零售物業的租用率保持於98%；內地零售物業也達95.8%。此外，領展財務狀況穩健，可抵禦高利率環境，淨負債比率只約18%，EBITDA利息覆蓋率達4.3倍。

影響領展的最重要因素之一，是美國長期利率趨勢。以目前美國經濟數據評估，美聯儲進一步加息的空間不大，因通脹率已呈逐步回落之勢，本周10美債息更跌破4厘。利率環境趨穩定及清晰，領展可吸引偏重盈利可預測性高及可持續穩定派息企業的資金。現價計，領展較其資產淨值折讓47%，息率近7%，已具吸引力，可作中線部署。